Hinweis – Empfehlungen an die Verwaltung
Der Landesvolksanwalt kann dem obersten weisungsberechtigten Organ einer Verwaltungsbehörde anlässlich einer Prüfung Empfehlungen erteilen, wie ein fest gestellter Missstand so weit als möglich beseitigt und künftig vermieden werden kann. Diesen Empfehlungen ist längstens binnen 2 Monaten zu entsprechen oder zu begründen, warum ihnen nicht oder nicht fristgerecht entsprochen wird:
Landesvolksanwalt Vorarlberg
An die
Gemeindevertretung der Marktgemeinde Bezau
zH des Bürgermeisters
Platz 375
6870 Bezau
30.8.2016, AZ: 16 aMP-001-14 CB, Bearbeitung: Mag. Claudia Brugger
Gottfried Winkel – Umwidmung und Teilung der Liegenschaft mit der GSt-Nr 868, KG Bezau
Sehr geehrte Damen und Herren,
sehr geehrter Herr Bürgermeister,
bezugnehmen auf die Beschwerde von Herrn Gottfried Winkel wird Folgendes mitgeteilt:
Gemäß § 39 Abs 1 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idgF, dürfen Grundstücke nur mit Bewilligung des Gemeindevorstandes geteilt werden.
Gemäß § 39 Abs 2 RPG ist die Bewilligung mit Bescheid zu versagen, wenn die Teilung
a) dem Flächenwidmungsplan, einem Bebauungsplan oder einer sonstigen Verordnung nach diesem Gesetz widerspricht,
b) der zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe im Gebiet entgegensteht,
c) das Grundstück ohne triftigen Grund zerstückelt,
d) für bestehende Gebäude einen den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften wiedersprechenden Zustand herbeiführt,
e) zur Folge hat, dass die entstehenden Grundstücksteile nicht mehr zweckmäßig genutzt werden können.
Gemäß § 39 Abs 3 RPG ist die Bewilligung mit Bescheid zu erteilen, wenn keine Versagungsgründe nach Abs 2 vorliegen.
Die Teilung einer Liegenschaft darf nicht dazu führen, dass Grundstücke entstehen, die den Verordnungen nach den Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes widersprechen. Eine Grundstücksteilung darf somit dann nicht herbeigeführt werden, wenn die Teilung dem Flächenwidmungsplan widerspricht, dh, wenn die Teilung offensichtlich für eine Nutzung durchgeführt wird, die mit der bestehenden Widmung nicht vereinbar ist. Die Gemeindebehörden haben bei der Entscheidung über die Erteilung einer Grundteilungsbewilligung gemäß dem Raumplanungsgesetz vom geltenden Flächenwidmungsplan auszugehen (VwGH 23.02.1995, 93/06/0240).
Gottfried Winkel brachte zusammengefasst vor, dass die Teilung der Liegenschaft mit der GST-Nr 868, KG Bezau, dem Flächenwidmungsplan widersprochen habe.
Laut Protokoll zur Sitzung der Gemeindevertretung Bezau am 21.12.2015 wurde mit Eingabe vom 14.12.2015 die Teilung der Liegenschaft mit der GSt-Nr 868, KG Bezau, gemäß vorliegender Planunterlagen in die GSt-Nrn 868/1, 868/2 sowie 868/3 beantragt und am 16.12.2015 in der 10. Sitzung vom Gemeindevorstand behandelt und einstimmig genehmigt. Zu diesem Zeitpunkt wies die Liegenschaft mit der GSt-Nr 868, KG Bezau (neu 868/1, 868/2 und 868/3, alle KG Bezau), die Widmung “Freiland-Landwirtschaft” auf.
Nach Ansicht des Landesvolksanwaltes lag zum Zeitpunkt der Grundteilung, somit am 16.12.2015, ein Versagungsgrund gemäß § 39 Abs 2 lit a RPG vor, da die Grundteilung ausdrücklich zur Errichtung einer Arztpraxis sowie eines Wohnhauses samt Parkplatz erfolgte und diese Nutzung offensichtlich im Widerspruch mit der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Widmung “Freifläche-Landwirtschaft” stand. Das Widmungsverfahren und das Teilungsverfahren sind voneinander unabhängige Verfahren.
Im Sinne der obigen Ausführungen hätte der Antragsteller daher zunächst die Wirksamkeit der Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes abwarten müssen. In einem zweiten Schritt hätte dann die Grundteilung beantragt und durchgeführt werden können.
Wäre diese Vorgehensweise eingehalten worden, wäre kein Versagungsgrund gemäß § 39 Abs 2 lit a RPG vorgelegen. Diese Rechtsansicht wurde in einem anderen Fall bereits von der Gemeindeaufsichtsbehörde, nämlich der Bezirkshauptmannschaft Bregenz, bestätigt.
Wäre die oben dargelegte rechtmäßige Vorgehensweise seitens der Marktgemeinde Bezau eingehalten worden, so wäre aufgrund der Größe der umzuwidmenden Liegenschaft (1.027 m²) von der Gemeindevertretung Bezau jedenfalls der Beschluss der Gemeindevertretung Bezau vom 24.03.2014 (Beschluss über den Abschluss eines Raumplanungsvertrages ab einer gewidmeten Fläche von 600 m²) zu berücksichtigen gewesen. Die Gemeindevertretung der Marktgemeinde Bezau hätte jedoch nach Rechtsansicht des Landesvolksanwaltes auch die Möglichkeit gehabt einen entsprechenden abändernden Beschluss zu fassen und somit eine Ausnahme von der eigenen Verpflichtung zum Abschluss eines Raumplanungsvertrages beschließen können. Dieser Beschluss hätte in Anbetracht des Gleichheitsgrundsatzes jedenfalls begründet und sachlich gerechtfertigt sein müssen.
Es ergeht die Empfehlung an die Marktgemeinde Bezau künftig die oben beschriebene Vorgehensweise zu beachten und einzuhalten.
Mit freundlichen Grüßen
Mag. Florian Bachmayr-Heyda, Landesvolksanwalt
Zur Kenntnisnahme:
Herrn
Gottfried Winkel
Sandriese 542
6870 Bezau
Und so ist es zu dieser „Rüge“ das Landesvolksanwaltes an die Gemeindevertretung der Marktgemeinde Bezau gekommen:
Eine Umwidmung in Bezau …
Zusammenfassung (Details siehe unten)
7.9.2015 – GV-Sitzung
Die Gemeindevertretung (GV) beschließt eine „Wohlmeinung“ für die Umwidmung von insgesamt 1418 m² vom GST-NR .402 und einer Teilfläche des GST-NR 868 von Freifläche Landwirtschaftsgebiet in Baufläche Mischgebiet (lt. Bgm. kann noch keine Umwidmung beschlossen werden, da die Vertragsraumordnung noch nicht unterzeichnet wurde).
16.11.2015 – GV-Sitzung
Bgm. Gerhard Steurer stellt den Antrag, den TOP 8 von „Antrag auf Umwidmung – GST-NR .402, GST-NR 868, KG Bezau“ auf „Berichterstattung betreffend Umwidmungsvorhaben GST-NR .402, GST-NR 868, KG Bezau“ zu ändern. Der Vorsitzende berichtet über die in den vergangenen Wochen stattgefundenen Besprechungen bzgl. dem Umwidmungsvorhaben betreffend das Bauvorhaben von Dr. Josef Schwarzmann. Die Vertragsraumordnung soll ehestmöglich erneut behandelt bzw. überarbeitet und angepasst werden. Es erfolgt kein Beschluss.
Der Bgm. betont dabei immer wieder (rund 25 mal), dass eine „Lösung“ gefunden werden muss.
16.12.2015 – Gemeindevorstands-Sitzung
Der Gemeindevorstand beschließt die Teilung des GST-NR 868 bzw. .402 – Diese Bewilligung war gesetzwidrig (siehe „Gesetzwidrige Grundteilung“)
21.12.2015 – GV-Sitzung
Bgm. Gerhard Steurer stellt den Antrag, die beantragten Teilflächen aus GST-NR 868/3 (Parkplatz) und 868/2 (Praxis, Büro mit Wohnhaus) von jeweils maximal 599 m² von Freifläche Landwirtschaftsgebiet in Baufläche Mischgebiet umzuwidmen. Aufgrund der beantragten und genehmigten Grundteilung komme hier in Bezug auf die Vertragsraumordnung die Bagatellregelung zum Tragen, da die beantragten Umwidmungsflächen GST-NR 868/2 und GST-NR 868/3 jeweils unter 600 m² liegen.
Laut Bebauungsvorschlag dürfte das GST-NR 868/1 eine Fläche von 599 m² haben und das GST-NR 868/2 eine Fläche von rund 755 m² (davon 599 m² gewidmete Baufläche). Auf diesem 755 m² großen Grundstück mit einer Widmungsfläche von 599 m² (der Rest ist nach wie vor landwirtschaftliche Freifläche!) soll lt. Bebauungsvorschlag ein Haus mit einer Grundfläche von rund 400 m² errichtet werden. Dies ist nur möglich, wenn auf der gesamten Breitseite auf einer Länge von 15,60 m das Gebäude bis auf 0 Meter (!) an das Nachbargrundstück gebaut wird und auf der Längsseite jeweils bis 0,90 m auf die Widmungsgrenze gebaut wird!
Große Frage: Wem gehört eigentlich der Rest des GST-NR 868? Was ist wahr an den diesbezüglichen Gerüchten?
Unter Berücksichtigung der landwirtschaftlichen Zufahrt (rund 150 m²) sind jetzt die beiden Baugrundstücke somit ziemlich genau gleich groß wie die Fläche beim Antrag vom 7.9.2015 (rund 1400 m² – siehe die beiden Lagepläne ganz unten).
Warum einfach, wenn es kompliziert und kostspielig (mit Anwalt) auch geht ….
3.2.2016 – Bescheid vom Amt der Vorarlberger Landesregierung
Die Umwidmung des GST-NR 868 mit einer Fläche von 1139 m² und GST-NR .402 mit 59 m² wird mit Bescheid genehmigt.
2.11.2016 – Sitzung des Gemeindevorstandes
Und nun folgt der Clou der ganzen Angelegenheit: Laut Vermessungsurkunde und Kaufvertrag vom Dezember 2016 soll bei der Sitzung des Gemeindevorstandes am 2.11.2016 eine weitere Grundteilung mit einer zusätzlichen landwirtschaftlichen Fläche von 299 m² bewilligt worden sein, womit das gesamte Baugrundstück nun eine Fläche von 1655 m² hat.
Das ist aber nicht wahr. Auszug aus dem Protokoll der 20. Sitzung des Gemeindevorstandes vom 2.11.2016, TOP. 3. Grundteilungsantrag:
„Es soll hinterfragt werden, ob das landwirtschaftliche Geh- und Fahrrecht ausreichend ist. Der Gemeindevorstand ist der Meinung, dass ein uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht eingeräumt werden soll.“
Kein Wort davon, dass die beantragte Grundteilung mit zusätzlichen 299 m² genehmigt wurde! Somit hat der Gemeindevorstand mit Hilfe gesetzwidriger Beschlüsse bzw. der Genehmigung des Bürgermeisters auf der Vermessungsurkunde dafür gesorgt, dass statt der im September 2015 beantragten 1418 m² nun ein Baugrundstück mit insgesamt 1655 m² entstanden ist. Davon sind lediglich 1198 m² als Bauland gewidmet.
Durch diese gesetzwidrige Vorgangsweise des Gemeindevorstandes und des Bürgermeisters sind einem Antragsteller für eine Umwidmung zusätzliche hohe Kosten entstanden (Rechtsanwalt) und der Gemeinde entfallen Grundsteuereinnahmen, weil von der Gesamtfläche des Baugrundstückes (rund 1650 m²) nur knapp 1200 m² umgewidmet sind.
Für diese finanziellen Schäden sind allein die Mitglieder des Gemeindevorstandes – darunter ein Rechtsanwalt – verantwortlich. Ich fordere daher den gesamten Bezauer Gemeindevorstand auf, für diesen Schaden aufzukommen und gleichzeitig zurückzutreten.
Umwidmung von 1418 m² – GST-NR 868
6. GV-Sitzung 7.9.2015, TOP 2.c – Niederschrift:
c) Antrag auf Umwidmung – GST-NR .402, GST-NR 868, KG Bezau
Albrecht Otmar stellt den Antrag, Teilflächen aus GST-NR .402 sowie GST-NR 868, KG Bezau von Freifläche Landwirtschaftsgebiet in Baufläche Mischgebiet umzuwidmen.
Dr. Josef Schwarzmann hat eine Kaufoption auf dieses Grundstück und würde gerne eine Arztpraxis mit Wohnhaus errichten. Hierzu wurde von Schwarzmann der 4. Planungsentwurf eingereicht. Der Vorsitzende informiert die Gemeindevertretung, dass in dieser Sitzung noch keine Umwidmung beschlossen werden könne, da die Vertragsraumordnung noch nicht unterzeichnet wurde. Daher soll in dieser Sitzung eine Wohlmeinung gefasst werden.
Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am 20. Juli 2015 die eingereichten Unterlagen für das Bauvorhaben begutachtet.
Von der Abteilung Raumplanung – Land Vorarlberg, Dip. Ing. Lorenz Schmidt, ist eine Stellungnahme eingegangen: Eine Bebauung gemäß des Entwurfes sei vorstellbar.
Der Flächenwidmungsausschuss hat darüber beraten und befürwortet eine Umwidmung.
Die Gemeindevertretung ist der allgemeinen Meinung, dass schnellstmöglich eine Lösung gefunden werden müsse, dass Schwarzmann mit dem Bau beginnen kann. Die Erhaltung der ländlichen ärztlichen Versorgung stehe an erster Stelle, infolgedessen eine positive Entscheidung zur Umwidmung im öffentlichen Interesse sei. Es sollen zeitnah Stellungnahmen der Nachbarn eingeholt werden, um eine Umwidmung in der Gemeindevertretungssitzung im Oktober beschließen zu können.
Wortmeldungen: Josef Strolz, Gerhard Steurer, Hubert Graf, Gottfried Winkel, Ellen Nenning, Helmut Kumpusch, Birgit Natter, Alois Meusburger
Bgm. Gerhard Steurer stellt den Antrag, eine Wohlmeinung hinsichtlich der Umwidmung der Teilfläche von GST-NR .402 sowie GST-NR 868, KG Bezau, von Freifläche Landwirtschaft in Baufläche Mischgebiet abzugeben.
Der Antrag wird einstimmig genehmigt.
Umwidmung GST-NR 868 Lageplan vom 15.7.2015
8. GV-Sitzung 16.11.2015
8. GV-Sitzung 16.11.2015:
Bgm. Gerhard Steurer stellt den Antrag, den TOP 8 von „Antrag auf Umwidmung – GST-NR .402, GST-NR 868, KG Bezau“ auf „Berichterstattung betreffend Umwidmungsvorhaben GST-NR .402, GST-NR 868, KG Bezau“ zu ändern.
Der Antrag wird einstimmig angenommen.
8. Berichterstattung betreffend Umwidmungsvorhaben – GST-NR .402, GST-NR 868, KG Bezau
Der Vorsitzende berichtet über die in den vergangenen Wochen stattgefundenen Besprechungen bzgl. dem Umwidmungsvorhaben betreffend das Bauvorhaben von Dr. Josef Schwarzmann.
Es folgt eine Diskussion bzgl. der gegenwärtig geltenden Vertragsraumordnung: Gottfried Winkel, Gerhard Steurer, Josef Strolz, Helmut Kumpusch, Hubert Kaufmann, Ralph Broger, Katharina Kaufmann, Erich Reiner, Ekkehard Liebschick, Peter Greber, Alois Meusburger
Die Vertragsraumordnung soll ehestmöglich erneut behandelt bzw. überarbeitet und angepasst werden.
Es erfolgt kein Beschluss.
9. GV-Sitzung 21.12.2015
TOP 4. – Niederschrift:
4. Antrag auf Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes GST-NR .402 und GST-NR 868
Bei der beantragten Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes handelt es sich um das Bauvorhaben von Dr. Josef Schwarzmann und MMag Tess Hamilius als Optionsinhaber des gegenständlichen Grundstückes.
Mit Eingabe vom 14. Dezember 2015 wurde eine Grundteilung von GST-NR 868 gemäß vorliegender Planunterlagen in GST-NR 868/1, 868/2, sowie GST 868/3 beantragt. Der Antrag wurde vom Gemeindevorstand in seiner 10. Sitzung vom 16. Dezember 2015 behandelt und einstimmig genehmigt.
Zum Antrag auf Teilabänderung wurde in der Gemeindevertretungssitzung am 7. September 2015 einstimmig eine Wohlmeinung hinsichtlich einer Umwidmung von Freifläche Landwirtschaftsgebiet in Baufläche Mischgebiet gefasst.
Aufgrund der beantragten und genehmigten Grundteilung kommt hier in Bezug auf die Vertragsraumordnung die Bagatellregelung zum Tragen, da die beantragten Umwidmungsflächen GST-NR 868/2 und GST-NR 868/3 jeweils unter 600 m² liegen.
In der Gemeindevertretung wird wiederholt betont, dass dieses Umwidmungsvorhaben im großen öffentlichen Interesse stehe, einer Umwidmung daher nur aufgrund der besonderen Umstände zugestimmt werden könne.
Wortmeldungen: Gottfried Winkel, Gerhard Steurer, Erich Reiner, Anja Natter, Markus Fink, Alois Meusburger, Johannes Batlogg, Hubert Kaufmann, Helmut Kumpusch, Anja Bals, Josef Strolz
Bgm. Gerhard Steurer stellt den Antrag, die beantragten Teilflächen aus GST-NR 868/3 (Parkplatz) und 868/2 (Praxis, Büro mit Wohnhaus) gemäß vorliegendem Entwurf – Teilungsplan Dipl. Ing. Bernhard Ender, sowie Flächenwidmungsentwurf Baumeister Jürgen Haller – vorbehaltlich der Vorlage endgültiger und dem Entwurf entsprechender Planunterlagen, aufgrund öffentlichen Interesses im Ausmaß von jeweils maximal 599 m² von Freifläche Landwirtschaftsgebiet in Baufläche Mischgebiet umzuwidmen.
Dieser Antrag wird mit 16:2 (Gottfried Winkel, Anja Natter) Stimmen angenommen.
10. GV-Sitzung vom 1.2.2016, TOP 8.:
8. Genehmigung der Niederschrift der 9. Sitzung der Gemeindevertretung
Anja Natter stellt einen Antrag auf folgende Ergänzung des Tagesordnungspunkts 4: „Die Mandatare der „Bezaubernden Demokraten“ sprechen sich deutlich für eine gute ärztliche Versorgung in der Gemeinde und daher auch für eine Umwidmung aus. Allerdings können beide Mandatare dem vorliegenden Antrag des Bürgermeisters nicht zustimmen, da sie der Umwidmung unter Umgehung der Vertragsraumordnung nicht zustimmen können. Beide haben daher die Abschaffung der Vertragsraumordnung beantragt.“
Der Antrag wird mit 8:10 Stimmen abgelehnt.
Umwidmung GST-NR 868 Lageplan 21.12.2015 – Beschluss Gde.Vertretung
Umwidmung GST-NR 868 Lageplan Bauabstand
Bescheid vom Amt der Vbg. Landesregierung vom 3.2.2016
Mit Bescheid vom 3.2.2016 (Zl. VIIa-50.030.06-5//-162) hat das Amt der Vorarlberger Landesregierung schlußendlich folgende Umwidmung von Freifläche in Baumischgebiet bewilligt:
GST-NR 868 mit einer Fläche von 1139 m² und GST-NR .402 mit 59 m² !
Umwidmung GST-NR 868 Lageplan 3.2.2016 – Bew. durch die Landesregierung
Umwidmung GST-NR 868 Lageplan vom 15.7.2015
Vermessungsurkunde – Bewilligung Grundteilung
Vermessungsurkunde – Lageplan
Die Grundteilung der Teilfläche 1 mit 299 m² (incl. landwirtschaftliches Geh- und Fahrrecht) wurde lt. Bürgermeister am 2.11.2016 bewilligt. Von einer Bewilligung steht im Protokoll der Gemeindevorstandssitzung vom 2.11.2016 jedoch kein Wort:
„Es soll hinterfragt werden, ob das landwirtschaftliche Geh- und Fahrrecht ausreichend ist. Der Gemeindevorstand ist der Meinung, dass ein uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht eingeräumt werden soll.“
Bei der GV-Sitzung am 20.2.2017 habe ich folgende Anfrage an den Bürgermeister gestellt:(Erklärung zur nachstehenden Frage an den Bürgermeister: Der Bürgermeister hat am 2.11.2016 eine Grundteilung bewilligt, obwohl es dafür keinen Beschluss des Gemeindevorstandes gibt. Für diesen Beschluss wäre außerdem gem. § 40 Raumplanungsgesetz zusätzlich die Einholung einer Äußerung der Grundverkehrs-Ortskommission notwendig gewesen. Das ist allerdings nicht erfolgt, denn die letzte Sitzung der Ortskommission hat am 3.10.2016 stattgefunden und die Vermessungsurkunde ist datiert mit 12.10.2016.)
Frage an den Bürgermeister: Welche Äußerung hat die Grundverkehrs-Ortskommission zum Grundteilungsantrag vom 12.10.2016 für das Baugrundstück von Dr. Josef Schwarzmann gemacht?
Antwort des Bürgermeisters:
„Äußerungen der Grundverkehrskommission seien nicht öffentlich und die Zuständigkeit für Grundtrennungen liege nicht bei der Grundverkehrskommission sondern beim Gemeindevorstand!“
Dass die Zuständigkeit beim Gemeinevorstand liegt ist mir natürlich bekannt und wenn der Bürgermeister meine Anfrage richtig gelesen hätte, hätte er das auch bemerkt. Außerdem geht aus den Sitzungsniederschriften des Gemeindevorstandes vom 2.11.2016 und 10.3.2017 hervor, dass dem Gemeindevorstand offensichtlich keine Äußerung der Grundverkehrs-Orstkommission vorlag.
Übrigens: Nachdem ich hier festgehalten habe, dass der Gemeindevorstand bei der 20. Sitzung am 2.11.2016 keine Grundteilung bewilligt habe, steht im Protokoll der 26. Sitzung vom 10.3.2017 Folgendes:
„6. Grundteilungsantrag GstNr. 868/1 EZ 1345 KG Bezau
Ergänzung zum Protokolls vom 02.11.2016
In Ergänzung des Protokolls der 20. Gemeindevorstandssitzung vom 2.11.2016 hat es unter TO Pt. 3. zu lauten:
TO Pt.3. Grundteilungsantrag Gst 868/1 EZ 1345 KG Bezau
Es soll hinterfragt werden, ob das landwirtschaftliche Geh- und Fahrrecht für GST 868/1 ausreichend ist. Der Gemeindevorstand ist der Meinung, dass ein uneingeschränktes Geh- und Fahrrecht eingeräumt werden soll. Dies wird vom Vorsitzenden abgeklärt.
Der vorliegende Antrag wird einstimmig genehmigt.“
3 Monate und 5 Sitzungen hat der Gemeindevorstand also gebraucht, um einen angeblichen Protokollfehler zu berichtigen!!
Vermessungsurkunde – Bewilligung Grundteilung
