Vertragsraumordnung der Marktgemeinde Bezau (Muster)

Die Vertragsraumordnung - siehe nachstehendes Muster - wurde von der Gemeindevertretung Bezau am 24.3.2014 gegen die Stimmen von Dr. Dietmar Fritz, Gottfried Winkel und Ing. Fidel Meusburger beschlossen.

Niederschrift 34. GV-Sitzung (TOP 4.) vom 24.3.2014

Vertragsraumordnung der Marktgemeinde Bezau (Muster):

VEREINBARUNG

abgeschlossen zwischen der

1. Marktgemeinde Bezau, 6870 Bezau, Platz 375
einerseits und

2. N.N. geb., Adresse
andererseits wie folgt:

I. Präambel

Gemäß § 38a RPG kann die Gemeinde, wenn dies nach den für die Raumplanung maßgeblichen Verhältnissen zur Erreichung der in § 2 RPG normierten Raumplanungsziele erforderlich ist, geeignete privatwirtschaftliche Maßnahmen setzen. Als privatwirtschaftliche Maßnahmen kommen insbesondere Vereinbarungen mit den Grundeigentümern über eine widmungsgemäße Verwendung von Bauflächen in Betracht.

Die Marktgemeinde Bezau verfolgt mit dieser Vereinbarung insbesondere folgende Ziele:

a) Erreichung der im REK der Marktgemeinde Bezau beschlossenen Ziele und Vorgaben;

b) Vorsorge für die bestimmungsgemäße Verwendung von Bauflächen und der bestehenden Bausubstanz insbesondere zur Deckung des Grundbedarfs an Wohnraum und an Flächen für Zwecke der Wirtschaft zu angemessenen Preisen;

c) Keine Ausweitung von Ferienwohnungswidmungen über das bestehende Ausmaß hinaus;

d) Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und Ziele des RPG und

e) Erzielung einer gestalterisch mustergültigen Bebauung.

Der Eigentümer des GST xxxx KG Bezau beabsichtigt im Rahmen eines von der XY GmbH geplanten Projektes laut Beilage ./A auf dem Grundstück GST xxxx KG Bezau eine Wohnanlage zu errichten. Das im Eigentum von N.N. stehende Grundstück GST xxxx ist allerdings nach dem aktuellen Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Bezau als Freifläche Landwirtschaft gewidmet.

II. Grundbuchstand

Grundbuchsauszug einfügen

III. Vereinbarung

1. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das geplante Projekt bzw. die Errichtung des geplanten Gebäudes keinesfalls der Errichtung von Ferienwohnungen und/oder Zweitwohnsitzen bzw. Zweitwohnungen dienen darf, sondern dass die errichteten Räumlichkeiten gesamthaft der Nutzung als Hauptwohnsitz bzw. der im Rahmen der Widmung als Baumischgebiet zulässigen gewerblichen Nutzung zuzuführen sind.

2. Vorgesehen ist eine Wohnanlage, wobei darunter ein Gebäude zu verstehen ist, in dem verschiedene Wohn- und Geschäftseinheiten errichtet und in der Folge veräußert oder vermietet werden.

3. Die Vertragsparteien halten einvernehmlich fest, dass jede vertragswidrige Bebauung und Verwendung des gegenständlichen Grundstückes mit den Zielen der örtlichen Raumplanung nicht vereinbar ist und keine bestimmungsgemäße Verwendung dieses Grundstückes darstellt. Der Grundeigentümer erklärt in diesem Zusammenhang, dass er mit seinem Bauvorhaben keine von den Zielen der örtlichen Raumplanung abweichende Bebauung und Verwendung des gegenständlichen Grundstückes beabsichtigt und weder gegenwärtig noch in Zukunft eine von der bestimmungsgemäßen Verwendung des Grundstückes abweichende Bebauung und Verwendung erfolgen wird.

4. N.N. verpflichtet sich für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstückes GST xxxx KG Bezau

a) auf seinem Grundstück das Projekt laut Beilage ./A innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren ab Unterfertigung der gegenständlichen Vereinbarung umzusetzen und

b) die Baulichkeiten innerhalb eines Zeitraumes von weiteren zwei Jahren der vereinbarungsgemäßen Nutzung als Hauptwohnsitz bzw. der im Rahmen der Widmung als Baumischgebiet zulässigen gewerblichen Nutzung zuzuführen sowie

c) nur solche Baulichkeiten zu errichten bzw. errichten zu lassen, welche dem Projekt laut Beilage ./A entsprechen und diese Baulichkeiten in der Folge für einen Zeitraum von zumindest 20 Jahren selbst als Hauptwohnsitz zu bewohnen, zur Hauptwohnsitznutzung zu veräußern oder zu vermieten bzw. selbst oder durch einen Dritten in dem gemäß der Widmung als Baumischgebiet zulässigen Rahmen gewerblich zu nutzen bzw. nutzen zu lassen und schließlich

d) die gemäß dem in Beilage ./A dargestellten Projekt errichteten Baulichkeiten in weiterer Folge für einen Zeitraum von zumindest 20 Jahren weder durch Neu- oder Umbau im Innen- oder Außenbereich derart abzuändern, dass durch derartige Baumaßnahmen die Baulichkeiten ganz oder teilweise dem vereinbarten Verwendungszweck entzogen werden, wobei dies auch Nutzungsänderungen ohne bauliche Veränderung mitumfasst.

5. Auch durch den Verkauf von einzelnen Wohneinheiten an verschieden Käufer soll sich an der bestimmungsgemäßen Verwendung des Baugrundstückes in der Widmung Baumischgebiet keine Änderung ergeben.

6. Klarstellend wird festgehalten, dass die vorliegende Vereinbarung keinen Rechtsanspruch auf baurechtliche Bewilligung bzw. Bewilligung nach sonstigen öffentlich rechtlichen Bestimmungen begründet.

7. Im Falle einer gewerblichen Vermietung gilt die Verpflichtung im Sinne des vorstehenden Punktes 4. dann als erfüllt, wenn für die jeweilige Wohneinheit die durchschnittliche Nächtigungszahl der jeweiligen vom Tourismusbüro Bezau oder dessen Rechtsnachfolger verlautbarten Studie betreffend die Nächtigungen von Privatzimmervermietern im Vorjahreszeitraum für den Raum Bezau abzüglich eines zehnprozentigen Abschlages erreicht wird.

8. Der jeweilige Eigentümer hat jederzeit binnen zwei Wochen ab schriftlicher Aufforderung durch die Marktgemeinde Bezau mit Urkunden oder sonstigen geeigneten Beweismitteln den Nachweis zu erbringen, dass er seinen Vertragspflichten nachkommt bzw. für den Fall dass der Eigentümer Konsument im Sinne des KSchG ist, dass ihn an einer vertragswidrigen Verwendung des jeweiligen Objektes kein Verschulden trifft.

9. Solange das gegenständliche Grundstück nicht bebaut ist, ist über Antrag des Eigentümers eine Rückwidmung in Freifläche Landwirtschaft oder Freihaltefläche möglich. Für den Fall einer tatsächlichen Rückwidmung aufgrund eines derartigen Antrages ist die gegenständliche Vereinbarung hinfällig und sind allfällige grundbücherliche Sicherstellungen zugunsten der Gemeinde im Zusammenhang mit der gegenständlichen Vereinbarung zu löschen.

10. Klarstellend wird festgehalten, dass sämtliche in diesem Punkt III. angeführten Verpflichtungen und somit auch die im nachstehenden Punkt IV. vereinbarten Pönalregelungen nur den jeweiligen Grund- bzw. Wohnungseigentümer treffen. Mit der Veräußerung des Grundstückes bzw. einer Wohnungseigentumseinheit erfolgt unter der Voraussetzung einer rechtsgültigen Überbindung der vertraglichen Verpflichtungen aus dieser Vereinbarung auf den Käufer zugunsten des Verkäufers ex contractu eine befreiende Schuldübernahme durch den jeweiligen Käufer.   

IV. Pönale

1. N.N. verpflichtet sich für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstückes GST xxxx KG Bezau für den Fall der Nichteinhaltung des Dreijahres- bzw. Zweijahreszeitraumes für die Errichtung der Baulichkeiten bzw. für die Inbetriebnahme der Objekte laut Punkt III. 4. lit a und b zur Zahlung einer Pönale in Höhe von € 5,-- pro Monat je Quadratmeter Nutzfläche, welche nicht einer vereinbarungsgemäßen Bebauung oder einer vereinbarungsgemäßen Nutzung zugeführt werden. Der Zweijahreszeitraum gemäß Punkt III. 4. lit b verlängert sich um 2 weitere Jahre, wenn trotz brachenüblicher Bemühungen des Bauträgers nicht alle Wohnungseigentumsobjekte verkauft werden konnten.   

2. N.N. verpflichtet sich weiters für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des genannten Grundstückes

a) für den Fall des Verstoßes gegen die Verpflichtung im Sinne von Punkt III. 7. dieser Vereinbarung;

b) für den Fall einer nicht vereinbarungsgemäßen Verwendung eines Objektes oder

c) für den Fall der Errichtung von Baulichkeiten die nicht der Verpflichtung gemäß III.4. lit. c und d.  entsprechen,

zur Zahlung einer Pönale in Höhe von € 21,-- pro Monat je Quadratmeter Nutzfläche, welche nicht einer vereinbarungsgemäßen Verwendung zugeführt werden, dies solange, bis der vertragskonforme Zustand hergestellt ist.

3. N.N. verpflichtet sich weiters für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des genannten Grundstückes für den Fall des Verstoßes gegen die Überbindungspflicht gem. Punkt VIII. zur Zahlung einer Pönale in Höhe von € 1.000,-- pro Quadratmeter Nutzfläche, welche ohne Überbindung der gegenständlichen Verpflichtungen veräußert wurden.

4. Weiters verpflichtet sich N.N. für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des genannten Grundstückes im Falle der gewerblichen Vermietung der Marktgemeinde Bezau bzw. der zuständigen Stelle (derzeit Tourismusbüro) beginnend mit dem Ablauf von sechs Monaten ab Fertigstellung jeweils laufend die aktuellen Nächtigungszahlen hinsichtlich sämtlicher dieser Vereinbarung unterliegenden Wohneinheiten zu melden sowie über Nachfrage unverzüglich entsprechende Auskünfte zu erteilen.

5. Die Gemeinde oder ein von dieser Beauftragter ist auch berechtigt, binnen drei Tagen ab Vorankündigung die Grundstücke sowie die Gebäude zu betreten und im Objekt hinsichtlich der  Einhaltung der Vereinbarung entsprechende Nachschau zu halten.

6. Die Marktgemeinde Bezau wird jeweils zum 31.05. eines jeden Jahres unaufgefordert die Hauptwohnsitzmeldungen sowie die Nächtigungszahlen überprüfen und in der Folge eine allfällige Pönale vorschreiben. Eine erst- bzw. einmalige Unterschreitung der erforderlichen Nächtigungszahlen aus berücksichtigungswürdigen Gründen bleibt jedoch sanktionslos.

N.N. verpflichtet sich für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des genannten Grundstückes eine allenfalls von der Marktgemeinde Bezau vorgeschriebene Pönale binnen 14 Tagen ab Vorschreibung derselben an diese zur Überweisung zu bringen.

Für den Verzugsfall werden 5 % Verzugszinsen p.a. vereinbart.

Die Marktgemeinde Bezau ist berechtigt, die sich aus der jeweiligen Berechnung ergebende Pönale innerhalb der Verjährungsfrist auch rückwirkend einzufordern. Die Nichtberechnung bzw. Nichteinhebung gilt unabhängig von der Dauer nicht als Verzicht.

V. Kaution

Pfandrechtliche Sicherstellung

1. N.N. verpflichtet sich,  für sich und sein Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstückes GST xxxx KG Bezau auf seinem Grundstück pro Wohneinheit jeweils eine Kaution in Höhe des Eineinhalbfachen der auf die jeweilige Wohneinheit entfallenden maximalen Jahresspönale laut Punkt IV.2. zugunsten der Marktgemeinde Bezau auf dem gegenständlichen Grundstück bzw. auf den jeweiligen Grundstücksanteilen für die Dauer von 20 Jahren im ersten Rang pfandrechtlich sicher zu stellen. Die Gemeinde Bezau verpflichtet sich, einem allenfalls einzuverleibenden Pfandrecht und einem Veräußerungs-verbot zugunsten des Landes Vorarlberg zur Absicherung eines Wohnbauförderdarlehens den Vorrang einzuräumen.

2. Die pfandrechtlich sicher gestellte Kaution gilt der Sicherstellung für allfällige Pönaleforderungen im Zusammenhang mit einer vereinbarungswidrigen Verwendung der Objekte gemäß oben stehenden Punkten III. und IV. sowie weiters als Sicherstellung aller aus diesem Vertrag oder dem Gesetz resultierenden Pflichten der jeweiligen Eigentümer einschließlich der Kosten für anwaltliche Intervention und gerichtliche Geltendmachung.

. N.N. bestellt daher hiermit zur Sicherstellung dieser Forderungen aus Haupt und Nebenansprüchen aller Art bis zum Höchstbetrag von € xx.xxx,xx (in Worten: Euro ) die in seinem Alleineigentum stehende Liegenschaft in EZ xxx GB 91003 Bezau samt Zubehör zum Pfand und erteilt seine ausdrückliche, unbedingte und unwiderrufliche Einwilligung, dass aufgrund dieser Urkunde - auch über nur einseitiges Ersuchen – das Pfandrecht für diese Forderung bis zum vorangeführten Höchstbetrag ob der vorangeführten Liegenschaft für die Marktgemeinde Bezau grundbücherlich einverleibt werden könne. Der Liegenschaftseigentümer verpflichtet sich hiermit, allenfalls für die grundbücherliche Sicherstellung der Kautionsforderung samt Anhang erforderliche, weitere Erklärungen über entsprechende Aufforderung unverzüglich in der hierzu notwendigen Form abzugeben.

3. Das Pfandrecht ist nach Ablauf von zwanzig Jahren ab dem Tag der Pfandbestellung an gerechnet hinfällig und über Aufforderung des Eigentümers unverzüglich eine Löschungsquittung in der erforderlichen Form zu unterfertigen bzw. die Löschung des Pfandrechtes zu bewilligen.

4. Die mit der Pfandbestellung bzw. grundbücherlichen Eintragung des Pfandrechtes verbundenen Kosten und Gebühren hat der Liegenschaftseigentümer zu tragen und verpflichtet sich dieser zur unverzüglichen Begleichung nach Vorschreibung derselben.  

VI. Vorkaufsrecht

1. N.N. räumt der Marktgemeinde Bezau für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstückes GST xxxx KG Bezau für die Dauer von zwanzig Jahren ab Vertragsdatum ein Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten ein. Das Vorkaufsrecht soll nach dem Willen der Vertragsteile auch Veräußerungen von Gesellschaftsanteilen der Gesellschaft oder Anteilen bzw. Rechten an Stiftungen oder anderen Rechtspersonen, in deren Eigentum sich das jeweilige Grundstück befindet, umfassen.

2. Der Kaufpreis bemisst sich bei allen Veräußerungsarten nach dem von einem in Österreich gerichtlich beeideten Gutachter festgestellten Verkehrswert. .

Kommt ein Einvernehmen über die Person des zu bestellenden Gutachters binnen 14 Tagen ab Aufforderung zur Benennung eines Gutachters nicht zustande, so hat jeder Vertragsteil binnen weiteren 14 Tagen einen in Österreich gerichtlich beeideten Sachverständigen zu benennen und bemisst sich der Verkehrswert sodann nach dem arithmetischen Mittel der beiden Verkehrswerte.

Sollte der andere Vertragsteil nicht binnen 14 Tagen ab Bekanntgabe des Sachverständigen der Marktgemeinde Bezau einen Sachverständigen namhaft machen, wird der Verkehrswert vom Sachverständigen der Marktgemeinde Bezau alleine ermittelt. Für den Beginn des Fristenlaufes ist das Datum der Postaufgabe des eingeschriebenen Briefes maßgeblich.

Die Kosten der Sachverständigen für die Bewertung des Verkehrswertes sind jeweils zur Hälfte von der Marktgemeinde Bezau einerseits und dem anderen Vertragsteil andererseits zu tragen.

3. Für den Fall der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes durch die Gemeinde, verpflichtet sich der jeweilige Grundeigentümer die Veräußerung an einen Dritten nur unter der Bedingung vorzunehmen, dass der Dritte der Marktgemeinde Bezau wiederum das in der vorliegenden Vereinbarung vereinbarte Vorkaufsrecht einräumt.

4. Die Vertragsteile erklären die Annahme dieser Rechtseinräumungen und vereinbaren die grundbücherliche Sicherstellung des Vorkaufsrechtes.

5. Nach Ablauf von zwanzig Jahren ab dem Tag der erstmaligen Vertragsunterfertigung ist das Vorkaufrecht hinfällig und über Aufforderung des Eigentümers unverzüglich eine Löschungsquittung in der erforderlichen Form zu unterfertigen.

6. Ausgenommen vom Vorkaufsrecht ist eine Übertragung zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie und Geschwistern sofern das Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten zugunsten der Marktgemeinde Bezau mit übertragen bzw. wiederum eingeräumt wird, nicht aber eine Übertragung von diesen auf Dritte.

VII. Wertsicherung

Es wird die Wertbeständigkeit sämtlicher in dieser Vereinbarung enthaltenen Geldbeträge vereinbart; die Wertsicherung erfolgt derzeit nach dem von der Statistik Austria monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2010 (VPI 2010). Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl.

Sollte dereinst kein vom wirtschaftlichen Ergebnis vergleichbarer Index mehr verlautbart werden, so ist die Wertsicherung durch einen von den Vertragspartnern einvernehmlich zu bestellenden Sachverständigen nach jenen Grundsätzen zu ermitteln, die zuletzt von der Statistik Austria angewendet wurden. Einigen sich die Parteien nicht binnen vier Wochen auf die Person eines geeigneten Sachverständigen so ernennt ihn über Antrag jedes Vertragsteiles der jeweilige Präsident der zuständigen Rechtsanwaltskammer.

Ein Verzicht auf die Anwendung der Wertsicherung bedarf der Schriftform. Die Marktgemeinde Bezau ist berechtigt, die sich aus der Wertsicherungsvereinbarung ergebenden Differenzbeträge innerhalb der Verjährungsfrist auch im Nachhinein einzuheben.

VIII. Überbindung auf Rechtsnachfolger,

Verpflichtung zu vertragskonformem Verhalten

N.N. verpflichtet sich, die Rechte und Pflichte aus diesem Vertrag auf seinen Rechtsnachfolger hinsichtlich des von dieser Vereinbarung betroffenen Grundstückes zu überbinden und diesen wiederum zu verpflichten, die Überbindungsverpflichtung rechtswirksam an dessen Rechtsnachfolger zu überbinden sowie sämtliche Handlungen zu unterlassen, die dem Sinn und Zweck der gegenständlichen Vereinbarung zuwiderlaufen und/oder diese zu vereiteln geeignet sind.

IX. Schriftlichkeitsgebot

Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform (§ 884 ABGB). Ebenso die Aufhebung der Schriftlichkeitsklausel.

X. Kosten

Alle mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages verbundenen Kosten, Gebühren und öffentlichen Abgaben hat N.N. alleine zu tragen.

XI. Allgemeine Bestimmungen

1. Für den Fall des Verstoßes einer Bestimmung dieses Vertrages gegen das Gesetz wird vereinbart, dass eine Nichtigkeit den Vertrag nur hinsichtlich dieses Punktes unwirksam macht, die übrigen Vereinbarungen jedoch bestehen lässt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt jene Regelung als vereinbart, welche der ungültigen Bestimmung wirtschaftlich möglichst nahe kommt. Kann sich ein Vertragsteil aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht auf eine Vertragsbestimmung berufen, so gilt dies auch für den anderen Teil.

2. Die Vertragsparteien können Rechte und Pflichten aus dieser Vereinbarung nur mit vorheriger ausdrücklicher und schriftlicher Einwilligung des jeweils anderen Vertragsteiles ganz oder teilweise auf weitere Dritte übertragen. Ausgenommen hievon ist die Überbindung der Rechte und Pflichten auf die Rechtsnachfolger im Sinne des obigen Punktes VIII.

XII. Rechtswahl, Gerichtsstand

1. Die vorliegende Vereinbarung unterliegt österreichischem Recht.

2. Ausschließlicher Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus und im Zusammenhang mit dieser Vereinbarung ist das sachlich und örtlich für die Marktgemeinde Bezau zuständige österreichische Gericht, sohin das BG Bezau oder das LG Feldkirch.

XIII. Aufsandungserklärung

Zur Erzeugung der dinglichen Rechtswirkungen aus diesem Vertrag erteilen die Vertragsparteien ihre ausdrückliche, unbedingte und unwiderrufliche Einwilligung - dies auch über nur einseitiges Ersuchen – zu nachstehenden Eintragungen im Grundbuch GB 91003 Bezau:

In EZ xxx im Alleineigentum des N.N.  = B-LNR x im Lastenblatt

1. die Einverleibung des Vorkaufsrechtes gem. Punkt VI. des Vertrages für die

Marktgemeinde Bezau, Platz 375, 6870 Bezau sowie

2. die Einverleibung des Pfandrechtes für die Forderung der Marktgemeinde Bezau gemäß Punkt V dieser Vereinbarung im Höchstbetrag von EUR  xx.xxx,xx (in Worten: Euro           xxxxxxxxxxx).

Bezau, am

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