Gesetzwidrige Grundteilung - '"Rüge" des Landesvolksanwaltes

Hinweis - Empfehlungen an die Verwaltung

Der Landesvolksanwalt kann dem obersten weisungsberechtigten Organ einer Verwaltungsbehörde anlässlich einer Prüfung Empfehlungen erteilen, wie ein fest gestellter Missstand so weit als möglich beseitigt und künftig vermieden werden kann. Diesen Empfehlungen ist längstens binnen 2 Monaten zu entsprechen oder zu begründen, warum ihnen nicht oder nicht fristgerecht entsprochen wird.
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Landesvolksanwalt Vorarlberg

An die
Gemeindevertretung der Marktgemeinde Bezau
zH des Bürgermeisters
Platz 375
6870 Bezau

30.8.2016, AZ: 16 aMP-001-14 CB, Bearbeitung: Mag. Claudia Brugger
Gottfried Winkel – Umwidmung und Teilung der Liegenschaft mit der GSt-Nr 868, KG Bezau

Sehr geehrte Damen und Herren,
sehr geehrter Herr Bürgermeister,

bezugnehmen auf die Beschwerde von Herrn Gottfried Winkel wird Folgendes mitgeteilt:

Gemäß § 39 Abs 1 Raumplanungsgesetz (RPG), LGBl Nr 39/1996, idgF, dürfen Grundstücke nur mit Bewilligung des Gemeindevorstandes geteilt werden.

Gemäß § 39 Abs 2 RPG ist die Bewilligung mit Bescheid zu versagen, wenn die Teilung

a) dem Flächenwidmungsplan, einem Bebauungsplan oder einer sonstigen Verordnung nach diesem Gesetz widerspricht,
b) der zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe im Gebiet entgegensteht,
c) das Grundstück ohne triftigen Grund zerstückelt,
d) für bestehende Gebäude einen den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften wiedersprechenden Zustand herbeiführt,
e) zur Folge hat, dass die entstehenden Grundstücksteile nicht mehr zweckmäßig genutzt werden können.

Gemäß § 39 Abs 3 RPG ist die Bewilligung mit Bescheid zu erteilen, wenn keine Versagungsgründe nach Abs 2 vorliegen.

Die Teilung einer Liegenschaft darf nicht dazu führen, dass Grundstücke entstehen, die den Verordnungen nach den Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes widersprechen. Eine Grundstücksteilung darf somit dann nicht herbeigeführt werden, wenn die Teilung dem Flächenwidmungsplan widerspricht, dh, wenn die Teilung offensichtlich für eine Nutzung durchgeführt wird, die mit der bestehenden Widmung nicht vereinbar ist. Die Gemeindebehörden haben bei der Entscheidung über die Erteilung einer Grundteilungsbewilligung gemäß dem Raumplanungsgesetz vom geltenden Flächenwidmungsplan auszugehen (VwGH 23.02.1995, 93/06/0240).

Gottfried Winkel brachte zusammengefasst vor, dass die Teilung der Liegenschaft mit der GST-Nr 868, KG Bezau, dem Flächenwidmungsplan widersprochen habe.

Laut Protokoll zur Sitzung der Gemeindevertretung Bezau am 21.12.2015 wurde mit Eingabe vom 14.12.2015 die Teilung der Liegenschaft mit der GSt-Nr 868, KG Bezau, gemäß vorliegender Planunterlagen in die GSt-Nrn 868/1, 868/2 sowie 868/3 beantragt und am 16.12.2015 in der 10. Sitzung vom Gemeindevorstand behandelt und einstimmig genehmigt. Zu diesem Zeitpunkt wies die Liegenschaft mit der GSt-Nr 868, KG Bezau (neu 868/1, 868/2 und 868/3, alle KG Bezau), die Widmung “Freiland-Landwirtschaft” auf.

Nach Ansicht des Landesvolksanwaltes lag zum Zeitpunkt der Grundteilung, somit am 16.12.2015, ein Versagungsgrund gemäß § 39 Abs 2 lit a RPG vor, da die Grundteilung ausdrücklich zur Errichtung einer Arztpraxis sowie eines Wohnhauses samt Parkplatz erfolgte und diese Nutzung offensichtlich im Widerspruch mit der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Widmung “Freifläche-Landwirtschaft” stand. Das Widmungsverfahren und das Teilungsverfahren sind voneinander unabhängige Verfahren.

Im Sinne der obigen Ausführungen hätte der Antragsteller daher zunächst die Wirksamkeit der Teilabänderung des Flächenwidmungsplanes abwarten müssen. In einem zweiten Schritt hätte dann die Grundteilung beantragt und durchgeführt werden können.

Wäre diese Vorgehensweise eingehalten worden, wäre kein Versagungsgrund gemäß § 39 Abs 2 lit a RPG vorgelegen. Diese Rechtsansicht wurde in einem anderen Fall bereits von der Gemeindeaufsichtsbehörde, nämlich der Bezirkshauptmannschaft Bregenz, bestätigt.

Wäre die oben dargelegte rechtmäßige Vorgehensweise seitens der Marktgemeinde Bezau eingehalten worden, so wäre aufgrund der Größe der umzuwidmenden Liegenschaft (1.027 m²) von der Gemeindevertretung Bezau jedenfalls der Beschluss der Gemeindevertretung Bezau vom 24.03.2014 (Beschluss über den Abschluss eines Raumplanungsvertrages ab einer gewidmeten Fläche von 600 m²) zu berücksichtigen gewesen. Die Gemeindevertretung der Marktgemeinde Bezau hätte jedoch nach Rechtsansicht des Landesvolksanwaltes auch die Möglichkeit gehabt einen entsprechenden abändernden Beschluss zu fassen und somit eine Ausnahme von der eigenen Verpflichtung zum Abschluss eines Raumplanungsvertrages beschließen können. Dieser Beschluss hätte in Anbetracht des Gleichheitsgrundsatzes jedenfalls begründet und sachlich gerechtfertigt sein müssen.

Es ergeht die Empfehlung an die Marktgemeinde Bezau künftig die oben beschriebene Vorgehensweise zu beachten und einzuhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Mag. Florian Bachmayr-Heyda, Landesvolksanwalt

Zur Kenntnisnahme:
Herrn
Gottfried Winkel
Sandriese 542
6870 Bezau

Umwidmung GST-NR 868

Und so ist es zu dieser "Rüge" des Landesvolksanwaltes an die Gemeindevertretung der Marktgemeinde Bezau gekommen:

Gesetzwidrige Grundteilung

Gesetzwidrige Grundteilung durch den Bezauer Gemeindevorstand

Bei der GV-Sitzung am 21.12.2015 hat der Bürgermeister mitgeteilt, dass der Gemeindevorstand BEREITS am 16.12.2015 die Teilung des Grundstückes NR 868 bzw. Nr. .402 (Stadel) bewilligt habe. Diese Bewilligung war eindeutig gesetzwidrig.

Laut § 39 Raumplanungsgesetz ("Teilung von Grundstücken") ist nämlich eine Bewilligung zu versagen, wenn die Teilung dem Flächenwidmungsplan widerspricht, "der zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe im Gebiet entgegensteht" oder "für bestehende Gebäude einen den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften widersprechenden Zustand herbeiführt".

Erstens wurde die Grundteilung durch den Gde.Vorstand VOR der Genehmigung der Umwidmung durch die Gde.Vertretung durchgeführt und zu diesem Zeitpunkt hat die Teilung eindeutig dem Flächenwidmungsplan (landw. Fläche) widersprochen. Erst NACH der Genehmigung der Umwidmung durch die Gde.Vertretung hätte der Gde.Vorstand die beantragte Grundteilung bewilligen dürfen. (Ich gehe dabei einfach von der Annahme aus, dass der Gde.Vorstand nicht wissen konnte, dass die "Bezauer Liste" sein Vorgehen nachträglich einfach "abgnappt"!).

Zweitens - und dieser Punkt ist noch schwerwiegender - hat der Gde.Vorstand auf Grund des ihm vorliegenden Bebauungsvoschlages für das GST-NR 868/2 sehen müssen, dass das geplante Haus auf einer Länge von 15,60 m (!!) direkt auf die Grenze (Null Meter Bauabstand!) des Nachbargrundstückes GST-NR 868/3 (landw. Fläche) gebaut wird.

Damit hat der Gde.Vorstand bewusst in Kauf genommen, dass durch diese Grundteilung beim vorliegenden Bebauungsvorschlag ein den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften widersprechender Zustand herbeigeführt wird.

Obwohl ich bei der GV-Sitzung am 21.12. auf diesen Zustand hingewiesen habe, hat weder der Obmann des Bauausschusses (Vbgm. Johannes Batlogg) noch die Baubehörde (Bgm. Gerhard Steurer) dazu eine erklärende Stellungnahme abgegeben.

Da ich derzeit keine Möglichkeit sehe, bei der "Bezauer Liste" (Zitat GV Josef Strolz: "Gschiedor wedod meor nümma") Mitstreiter für eine saubere Lösung dieser Angelegenheit zu finden, werde ich mir weitere Schritte in der "Landesliga" (Landesvolksanwalt, Aufsichtsbehörde oder sogar Staatsanwaltschaft) überlegen.

Umwidmung GST-NR 868

Schreiben an das Amt der Vbg. Landesregierung

Amt der Vbg. Landesregierung
Abt. Raumplanung
6900 Bregenz

Bezau, am 7.3.2016

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit sehr großer Verwunderung habe ich heute an der Amtstafel der Marktgemeinde Bezau die folgende Verordnung der Marktgemeinde Bezau vom 1.3.2016 über die Änderung des Flächenwidmungsplanes gelesen:

GST-NR 868 mit einer Fläche von 1139 m² und GST-NR .402 mit 59 m² (genehmigt mit Bescheid vom Amt der Vorarlberger Landesregierung vom 3.2.2016, Zl. VIIa-50.030.06-5//-162).

Das entspricht nicht dem Beschluss der Gemeindevertretung vom 21.12.2015 (siehe Niederschrift 9. GV-Sitzung). Tatsächlich wurde Folgendes beschlossen:

“Bgm. Gerhard Steurer stellt den Antrag, die beantragten Teilflächen aus GST-NR 868/3 (Parkplatz) und 868/2 (Praxis, Büro mit Wohnhaus) gemäß vorliegendem Entwurf – Teilungsplan Dipl. Ing. Bernhard Ender, sowie Flächenwidmungsentwurf Baumeister Jürgen Haller – vorbehaltlich der Vorlage endgültiger und dem Entwurf entsprechender Planunterlagen, aufgrund öffentlichen Interesses im Ausmaß von jeweils maximal 599 m² von Freifläche Landwirtschaftsgebiet in Baufläche Mischgebiet umzuwidmen. Dieser Antrag wird mit 16:2 (Gottfried Winkel, Anja Natter) Stimmen angenommen.”

Dazu folgende Feststellungen:

1. Die Gemeindevertretung beschließt somit die Umwidmung von 2 Grundstücken mit jeweils 599 m² (!) von Freifläche in Baumischgebiet für die Errichtung eines Parkplatzes und einer Arztpraxis mit einem Privathaus. Damit wird die ab 600 m² geltende Vertragsraumordnung der Marktgemeinde Bezau vom 24.3.2014 "umgangen".
Das geplante Privathaus steht lt. Plan auf seiner ganzen Breite von 15,60 m bis auf 0 Meter an der Grenze des Nachbargrundstückes und nach 2 Seiten weniger als 1 Meter zur Widmungsgrenze (die überhaupt nicht mit den Grundgrenzen übereinstimmt – siehe “Umwidmung Top 4 Schwarzmann” und u.a. nicht umgewidmeter Streifen entlang der landwirtschaftlichen Zufahrt)!

2. Obwohl ich den Bürgermeister unter TOP 1. darauf aufmerksam gemacht habe, dass die Umwidmung des GST-NR .402 nicht auf der Tagesordnung steht, wurde das im Beschluss nicht berücksichtigt (tatsächlich umgewidmet wurden nur die GST-NR 868/2 und 868/3, nicht aber das GST-NR .402 und auch nicht das GST-NR 868! – siehe Antrag des Bgm.).

3. Gesetzwidrige Grundteilung durch den Bezauer Gemeindevorstand

Bei der GV-Sitzung am 21.12.2015 hat der Bürgermeister mitgeteilt, dass der Gemeindevorstand BEREITS am 16.12.2015 die Teilung des Grundstückes NR 868 bzw. Nr. .402 (Stadel) bewilligt habe. Diese Bewilligung war eindeutig gesetzwidrig.

Laut § 39 Raumplanungsgesetz ("Teilung von Grundstücken") ist nämlich eine Bewilligung zu versagen, wenn die Teilung dem Flächenwidmungsplan widerspricht, "der zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken nach Form und Größe im Gebiet entgegensteht" oder "für bestehende Gebäude einen den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften widersprechenden Zustand herbeiführt".

Erstens wurde die Grundteilung durch den Gde.Vorstand VOR der Genehmigung der Umwidmung durch die Gde.Vertretung durchgeführt und zu diesem Zeitpunkt hat die Teilung eindeutig dem Flächenwidmungsplan (landw. Fläche) widersprochen. Erst NACH der Genehmigung der Umwidmung durch die Gde.Vertretung hätte der Gde.Vorstand die beantragte Grundteilung bewilligen dürfen.

Zweitens - und dieser Punkt ist noch schwerwiegender - hat der Gde.Vorstand auf Grund des ihm vorliegenden Bebauungsvorschlages für das GST-NR 868/2 sehen müssen, dass das geplante Haus auf einer Länge von 15,60 m (!!) direkt auf die Grenze (Null Meter Bauabstand!) des Nachbargrundstückes GST-NR 868/3 (landw. Fläche) gebaut wird und an zwei Seiten bis knapp an die Widmungsgrenze.

Damit hat der Gde.Vorstand bewusst in Kauf genommen, dass durch diese Grundteilung beim vorliegenden Bebauungsvorschlag ein den baurechtlichen und raumplanungsrechtlichen Vorschriften widersprechender Zustand herbeigeführt wird (siehe “Umwidmung Top 4 Schwarzmann”).

Ich ersuche das Amt der Vorarlberger Landesregierung DRINGEND, umgehend dafür zu sorgen, dass diese gesetzwidrige Vorgangsweise aufgeklärt und durch die Gemeindevertretung bzw. den Gemeindevorstand eine Umwidmung und Grundteilung gem. den Bestimmungen des Raumplanungsgesetzes durchgeführt wird. Es wird sich dabei doch nicht um einen Fehler beim Amt der Vorarlberger Landesregierung handeln?

Mit freundlichen Grüßen

Gottfried Winkel
GV “Bezaubernde Demokraten”

Nachrichtlich zur Information an die Landesvolksanwaltschaft

Umwidmung GST-NR 868

Schreiben Amt der Vbg. Landesregierung vom 5.4.2016

Schreiben vom Amt der Vbg. Landesregierung vom 5.4.2016, per Mail eingelangt am 21.4.2016!

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Amt der Vorarlberger Landesregierung

Gottfried Winkel
Sandriese 542
6870 Bezau


Bregenz, am 5.4.2016

Betreff: Anfragebeantwortung, GST-NR 868, .402, GB Bezau
Bezug: Schreiben (E-Mail) vom 7.3.2016


Sehr geehrter Herr Winkel,

mit oben genanntem Schreiben ersuchen Sie um Stellungnahme zur Änderung des Flächenwidmungsplanes in der Marktgemeinde Bezau betreffend die GST-NRN 1139 und .402, beide GB Bezau.
Dazu können wir Ihnen aus Sicht der Abteilung Raumplanung und Baurecht folgendes mitteilen:


1. Die Marktgemeinde Bezau beantragte mit Schreiben vom 11.1.2016 und 15.1.2016 die aufsichtsbehördliche Genehmigung der Umwidmung einer Teilfläche der GST-NR 868 und der GST-NR .402, beide GB Bezau, von Freifläche Landwirtschaftsgebiet in Baufläche Mischgebiet.
Mit Bescheid vom 3.2.2016, Zahl : VIIa-50.030.06-5//-162 wurde von uns die aufsichtsbehördliche Genehmigung erteilt, da die gesetzlichen Voraussetzungen vorlagen.

Aus den Unterlagen und den Besprechungen mit der Marktgemeinde Bezau ergibt sich, dass die erschließende Straße, GST-NR 3053, GB Bezau, beidseitig von einer Bauflächenwidmung im Ausmaß einer Bautiefe gesäumt ist. Die Schaffung einer zweiten Bautiefe wurde und wird grundsätzlich kritisch gesehen. Beidseitig der in Rede stehenden Widmung befinden sich bereits bestehende Bauflächenwidmungen.

Nach Angaben der Marktgemeinde Bezau handelt es sich bei Widmungswerber um den zukünftigen Gemeindearzt. Dieser benötige zur Versorgung der Gemeinde, teilweise auch der umliegenden Ortschaften bei Notdiensten, nachweislich einen entsprechend großen Parkplatz. Die Gemeinde verweist in diesem Zusammenhang auf den bestehenden Zustand. Aufgrund der Überfüllung des Parkplatzes müssten jetzt immer wieder Patienten auf der Straße parken, was zu gefährlichen Verkehrssituationen führe und daher unbefriedigend sei.

Raumplanungsfachliche Aspekte:
Aufgrund der Erschließung des Grundstückes von Nordwesten her, empfiehlt sich die Situierung des Parkplatzes bzw. der dazugehörigen Praxis auch im Nahbereich der Straße. Die Wohnnutzung ist aus fachlichen Überlegungen nach Osten und Süden zu orientieren.


Vorschläge der Gemeinde, die beabsichtigte Nutzung zumindest zum Teil mit einer Sondergebietswidmung (FS-Arztpraxis) zu umfassen, wurden seitens des Widmungswerbers abgelehnt. Gleiches gilt für die Überlegungen der Gemeinde, die für die Praxis erforderlichen Stellplätze als “Freifläche Sondergebiet-Stellplätze” auszuweisen.

Aus raumplanungsfachlicher Sicht erscheint sowohl das Schließen der Widmungs- wie auch der Baulücke nachvollziehbar. Erheblich negative Auswirkungen sind daher nicht zu erwarten. Die über eine Bautiefe hinausgehende Bauflächenwidmung ist nur aufgrund des großen öffentlichen Interesses an der Errichtung einer (Gemeinde-)Arztpraxis argumentierbar, welche zur medizinischen Versorgung der Bezauer Bevölkerung sowie der Bevölkerung der umliegenden Gemeinden notwendig ist.

Rechtliche Aspekte:
Aus dem vorliegenden Auszug aus dem Sitzungsprotokoll der Gemeindevertretung von Bezau ergibt sich, dass mit Eingabe vom 14.12.2015 eine Grundteilung der GST-NR 868 gemäß der der Gemeinde vorliegenden Planunterlage in GST-NRN 868/1, 868/2 und 868/3 beantragt wurde. Der Antrag ist laut Protokoll vom Gemeindevorstand in seiner 10. Sitzung am 16.12.2015 behandelt und einstimmig genehmigt worden. Weiters heißt es, dass aufgrund der beantragten und genehmigten Grundteilung in Bezug auf die Vertragsraumordnung die “Bagatellregelung” zum Tragen komme, da die beantragten Umwidmungsflächen (GST-NR 868/2 und GST-NR 868/3) jeweils unter 600 m² liegen würden.


Aus Ihrem Schreiben ergibt sich, dass die Vorgabe, ab einer Größe von 600 m² das Instrument der Vertragsraumordnung anzuwenden, auf einem Grundsatzbeschluss der Gemeindevertretung von Bezau beruht und daher im Widerspruch zur gemeindeinternen Regelung der Marktgemeinde Bezau vom 24.3.2014 stehe.

Dazu ist festzuhalten, dass aus raumplanungsrechtlicher Sicht nicht von Bedeutung ist, ob die Umwidmungsfläche sich über ein oder mehrere Grundstücke erstreckt. Maßgeblich ist, um welche Fläche in der Natur es sich dabei tatsächlich handelt und ob die widmungsrechtlichen Voraussetzungen für die betroffene Änderung des Flächenwidmungsplanes vorliegen. Auch die gemeindeinterne Vorgabe, ab einer Grundstücksgröße von 600 m² die Vertragsraumordnung in Anwendung zu bringen, ist für die Beurteilung hinsichtlich der aufsichtsbehördlichen Bewilligung von nachrangiger Bedeutung, da die Vertragsraumordnung als solche nicht zu den zwingenden gesetzlichen Anforderungen gehört (vgl. § 38a Abs 1 RPG).

2. Die von Ihnen angesprochene Grundteilung, die mit Bewilligung des Gemeindevorstandes erfolgt ist, bedarf keiner aufsichtsbehördlichen Genehmigung der Landesregierung. Dazu können wir nicht Stellung nehmen. Zuständig für Fragen der Gemeindeaufsicht ist die Bezirkshauptmannschaft (vgl. §92 Gemeindegesetz).

Freundliche Grüße
Für die Vorarlberger Landesregierung
im Auftrag
Dipl Ing Lorenz Schmidt


Nachrichtlich an:
Landesvolksanwalt für Vorarlberg

Umwidmung GST-NR 868

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Schreiben vom Amt der Vbg. Landesregierung an die BH Bregenz vom 26.4.2016

Amt der Vorarlberger Landesregierung

Bregenz, am 26.4.2016

An die
Bezirkshauptmannschaft Bregenz
Intern

Betreff: Anfragebeantwortung, Gottfried Winkel, GST-NR 868, .402, GB Bezau
Anlagen: - 2 -

Sehr geehrte Damen und Herren,

beiliegend wird das Schreiben (E-Mail) von Herrn Gottfried Winkel vom 7.3.2016 sowie unser Antwortschreiben vom 5.4.2016, Zl. VIIa-50.030.06-5//-166, zur Kenntnisnahme und allfälligen weiteren Veranlassung übermittelt.

Freundliche Grüße

Für die Vorarlberger Landesregierung
im Auftrag

Dipl Ing Lorenz Schmidt

Nachrichtlich an:

1. Gottfried Winkel, Bezau

2. Landesvolksanwalt für Vorarlberg

3. Büro Landesamtsdirektor (LAD), Intern

Umwidmung GST-NR 868

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